Immobilien-Checkliste
Die Checkliste rund ums Thema Immobilien
Ganz klar: Immobilien sind ein gutes Investment. Besonders in Zeiten von niedrigen Zinsen und Wirtschaftseinbrüchen profitierst du davon, in etwas wert- und krisenbeständiges zu investieren. Durch in Immobilien angelegtes Kapital generierst du zukünftig ein passives Einkommen. Die Antworten, auf mögliche Fragen, was es zum Immobilienkauf zu beachten und berücksichtigen gilt, findest du hier.
So findest du eine passende Immobilie: Checkliste Immobilienkauf I.
Lage: Wenn eine Lage auf dem Wohnungsmarkt konstant nachgefragt wird und gute wirtschaftliche Perspektive hat, dann hat dies Potenzial.
Besichtigung: Sei ausführlich bei deinen Besichtigungen! Erkunde das Wohnumfeld, berücksichtige die unterschiedlichen Tageszeiten, wichtige Verkehrsanbindungen, aber auch Geschäfte, Kindergärten und Schule, sowie nahgelegene Freizeitangebote. Vielleicht liegt zu der Immobilie auch ein Gutachten vor, welches die Lage und Umgebung gut beschreibt, sodass du dir viel Zeit und Mühe sparen kannst und ein Experte sich die Immobilie schon genauer angeschaut hat.
Kaufpreis: Ein Vergleich des Kaufpreises mit ortsüblichen Preisen anhand von Immobilienbewertungen im Internet oder von Preisspiegeln der Maklerverbände sollte stets gezogen werden. Dabei gilt es auch den Zustand der Wohnung und die Höhe der Kaltmiete als entscheidende Faktoren zur Preisermittlung zu beachten. Der Investitionsstau muss auch betrachtet werden. Ein einfacher Vergleich: Wenn du dein Auto verkaufen möchtest und die Kupplung kurz vor dem Verkauf komplett erneuern lässt, dann kannst du für das gleiche Auto mehr verlagen, als andere mit dem selben Kilometerstand. Gleich ist es bei Immobilien. Frisch sanierte Immobilien werden grundsätzlich über den marktüblichen Preisen liegen. Achte hier darauf!
Mietgarantie: Befristete Mietgarantien können Mieten vortäuschen, die am Markt nicht zu erzielen sind. Die Mietgarantien sollten also werthaltig sein und laufen, bis die aktuelle Miete das Niveau der Garantie erreicht hat.
Miete: Mithilfe des örtlichen Mietspiegels kannst du feststellen, welche Nettokaltmieten für die Wohnung realistisch ist. Dabei solltest du unbedingt das Verhältnis der Miete zum Kaufpreis beachten. Die Jahresnettokaltmiete sollte mindestens 3-4% des Kaufpreises betragen. In sehr begehrten Lagen oder auch Großstädten sind allerdings häufig Mietrenditen von weniger als 3-4% erzielbar. Aber das sollte durch eine höhere Wertentwicklungserwartung ausgeglichen werden.
Provisionen: Wenn die Provision nicht in der Immobilie einkalkuliert ist, dann ist sie zum Kaufpreis dazu zu rechnen und wird separat in Rechnung gestellt.
Checkliste Immobilienkauf II.
Teilungserklärung: Die Teilerklärung legt unter anderem die Aufteilung der Wohnung in Sondereigentum (Wohnung und dazugehörige Räume) und die entfallenden Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum (z.B. Grundstück und Außenanlage) fest. Daher lass dir diese vorher zeigen und zeige sie deinerseits selbst der Bank, solltest du finanzieren.
Protokoll: Einige Hausverwaltungen pflegen Protokolle der Eigentümerversammlungen anzufertigen. Diese solltest du dir zeigen lassen, um Hinweise auf die Eigentümergemeinschaft und den von ihnen beschriebenen Zustand des Hauses zu bekommen.
Mietvertrag: Wenn du eine vermietete Wohnung kaufen möchtest, solltest du dir in jedem Fall vorher den aktuellen Mietvertrag anschauen, und alle dazugehörigen Konditionen, und dir bestätigen lassen, dass keine Mietrückstände oder ähnliches besteht.
Finanzierung: In deinem Darlehen solltest du bis zu 80% des reinen Kaufpreises aufnehmen. Dagegen kann es bei Kapitalanlagen jedoch steuerlich sinnvoll sein, den Kaufpreis 100% zu finanzieren. Zusatzkosten, die anfallen, wie durch die Grunderwerbsteuer, das Maklerhonorar und die Notargebühren, solltest du, wenn möglich, selbst bezahlen. Beachte bei der Miete für die Immobilien, dass diese mindestens die Hypothekenzinsen decken sollte.
Steuern: Lasse die „Steuersparrechnung“ bei Denkmal-, Sanierungs- und Neubau-Objekten von einem Steuerberater prüfen und von einem Experten ausrechnen, ob die Immobilie einen jährlichen Überschuss produziert oder ob du Geld zuschießen musst.
Hier lohnt es sich, genauer hinzuschauen: Checkliste Immobilienkauf III.
Nachdem du dich für ein spezifisches Objekt interessierst, gibt es hier direkt eine weitere Checkliste mit Dingen in Bezug auf deinen Immobilienkauf, auf die du achten solltest.
Sanierung: Was wurde in den letzten Jahren saniert? Sind zeitnah Modernisierungsarbeiten nötig?
Zustand: In welchem Zustand sind die Elektrik, Dämmung, Fenster, Heizung und das Dach? Kommen dort Sanierungsarbeiten auf dich zu?
Energieverbrauch? Wie steht es um den Energieverbrauch des Hauses? Welche Kosten kommen auf dich zu und könnten noch auf dich zu kommen, solltest du Änderungen vornehmen wollen?
Stromanschlüsse: Welche Sicherungen, Anschlüsse und Steckdosen sind verbaut?
Internet: Wie gut/schlecht ist die Internetverbindung? Welcher Anbieter ist vorhanden?
Schimmel: Gab oder gibt es feuchte Stellen oder sogar Schimmelbildung, die nicht vom Vorbesitzer bekämpft wurde oder wird?
Genehmigungen: Sind alle Baugenehmigungen für Änderungen vorhanden oder kommt da noch Bürokratie auf dich zu?
Auflagen: Gibt es besondere Auflagen, die bei Änderungen beachtet werden müssten, wie z.B. Denkmalschutz bei Altbau etc.? Gibt es ein Bausachverständigen-Gutachten? Wenn nein, warum nicht?
Ist der Überblick zum Thema Immobilienkauf jetzt etwas vergrößert? Wir wollen es hoffen. Aber auch hier, kannst du dich bei Fragen gerne erneut an mich wenden, auch um die typischen Fehler beim Immobilienverkauf zu vermeiden. Dazu gibt es aber auch einen kleinen Überblick in einem weiteren Blogbeitrag, schau gerne hier rein.